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　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)受國(guó)家宏現(xiàn)調(diào)控影響，發(fā)展態(tài)勢(shì)放慢，而不受限購(gòu)限貸政策影響的度假地產(chǎn)逐漸成為投資新寵。
　　溫泉地產(chǎn)作為度假地產(chǎn)的一種，因?yàn)闇厝旧淼奶卣鞫拐麄€(gè)項(xiàng)目具有旺盛的生命力，目前有很多溫泉度假區(qū)都在積極推動(dòng)溫泉地產(chǎn)的發(fā)展，有些溫泉度假區(qū)的地產(chǎn)銷售非常好，如古兜溫泉度假區(qū)的別墅、明月山天沐溫泉的明月谷等。
　　但是，溫泉地產(chǎn)并不是溫泉+地產(chǎn)的簡(jiǎn)單結(jié)合，而是涉及到產(chǎn)品形態(tài)、運(yùn)營(yíng)模式、服務(wù)管理等方面。如何開(kāi)發(fā)溫泉地產(chǎn)，如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，如何與度假產(chǎn)品結(jié)合提升整個(gè)景區(qū)價(jià)值，需要溫泉投資方和溫泉設(shè)計(jì)公司共同思考。
　　溫泉開(kāi)發(fā)在近幾年成為地產(chǎn)行業(yè)的亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)之一，隨著溫泉開(kāi)發(fā)技術(shù)的提升和人們生活水平的提高，溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出一種新的變化，這種變化使傳統(tǒng)的溫泉旅游地產(chǎn)，向更深更廣的內(nèi)涵與外延拓展，發(fā)生了本質(zhì)上的改變。目前為止溫泉地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大致有如下幾種走向：一是開(kāi)發(fā)溫泉養(yǎng)生住宅，將溫泉作為對(duì)地產(chǎn)業(yè)主的贈(zèng)品，使溫泉入戶，發(fā)展溫泉?jiǎng)e墅和溫泉小區(qū)，同時(shí)提供溫泉供暖，使地產(chǎn)本身得到增值，在小區(qū)周邊，開(kāi)發(fā)溫泉商業(yè)和休閑場(chǎng)所；二是溫泉洗浴僅作為溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中的一個(gè)基礎(chǔ)，而以休閑為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)溫泉醫(yī)療、溫泉養(yǎng)生、樂(lè)身、溫泉美容項(xiàng)目，同時(shí)發(fā)展溫泉周邊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)及溫泉農(nóng)業(yè)觀光園；三是將溫泉地產(chǎn)本身作為核心，圍繞溫泉資源的特性，直接打造溫泉式地產(chǎn)形象，在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的溫泉休閑養(yǎng)生經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；四是打造品牌溫泉獨(dú)立區(qū)域，從溫泉本身出發(fā)，深入挖掘溫泉本身的價(jià)值，并配套全面先進(jìn)的溫泉設(shè)施和個(gè)性服務(wù)，打造有特色主題的養(yǎng)生溫泉，創(chuàng)造獨(dú)特的文化娛樂(lè)感受；五是商務(wù)溫泉地產(chǎn)規(guī)劃，溫泉本身除了養(yǎng)生與休閑，其概念外延，還有人際溝通作用，利用這種溫泉經(jīng)營(yíng)的特性，將市場(chǎng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在溫泉酒店接待與商務(wù)會(huì)談會(huì)議等市場(chǎng)需求相結(jié)合，開(kāi)發(fā)特色商務(wù)溫泉地產(chǎn)規(guī)劃。
　　由此可知，單純依靠溫泉資源很難帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，結(jié)合客戶需求的多樣性，走綜合發(fā)展道路是溫泉設(shè)計(jì)的大勢(shì)所趨。



　　如何開(kāi)發(fā)溫泉地產(chǎn)？
　　以溫泉旅游為龍頭，走復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的發(fā)展方向，將傳統(tǒng)的溫泉旅游產(chǎn)業(yè)與社區(qū)商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生康體產(chǎn)業(yè)結(jié)合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的角色與目標(biāo)，努力挖掘自身的優(yōu)勢(shì)，利用恰當(dāng)?shù)穆糜紊虡I(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運(yùn)作才能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)將地方社區(qū)、酒店業(yè)、教育業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等業(yè)態(tài)融為一體。從總體看，開(kāi)發(fā)溫泉地產(chǎn)需要關(guān)注以下七類資源：
　　1.溫泉資源
　　溫泉設(shè)計(jì)的先決因素是水量。溫泉水量決定溫泉度假村的開(kāi)發(fā)規(guī)模，充裕的溫泉水量是旅游地產(chǎn)溫泉入戶的保證。其次是水溫，水溫同樣不可輕視，溫泉水溫不高，到了冬天就要加溫，不但增加成本，還污染環(huán)境，直接影響溫泉度假村和地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。第三是水質(zhì)，一個(gè)溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目溫泉水質(zhì)（也包括飲用水質(zhì)）如何關(guān)乎到人們的生活與健康，更影響到度假地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。
　　2.環(huán)境資源
　　環(huán)境資源對(duì)于溫泉旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)尤為重要。在地形地貌上，除了溫泉建設(shè)地塊有較好的環(huán)境之外，要求周邊也有豐富的自然山水資源。另外，地產(chǎn)項(xiàng)目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒(méi)有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，社會(huì)治安狀況良好。
　　3.旅游資源
　　溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目地周邊要有眾多的旅游景點(diǎn)景區(qū)作為支撐。
　　4.人文資源
　　包括人文景物：如古代建筑、古代溫泉池、歷史文化名城、歷史遺跡和遺址、名人墓葬、博物館、現(xiàn)代建筑和近代紀(jì)念地與紀(jì)念物；文化傳統(tǒng)：如民族節(jié)曰、民族藝術(shù)、手工藝、風(fēng)土人情、語(yǔ)言、宗教、政治和科學(xué)技術(shù)；體育與娛樂(lè)：如以運(yùn)動(dòng)健身為目的的旅行、參加或觀看體育比賽、游覽主題公園和溫泉游樂(lè)園、參加溫泉文化活動(dòng)以及以康復(fù)保健為目的的療養(yǎng)旅游；飲食與購(gòu)物等等。
　　5.土地資源
　　溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要巨大的投入，為擴(kuò)大現(xiàn)金流，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高其可持續(xù)發(fā)展能力，需要政府提供強(qiáng)有力的政策扶持，除允許溫泉旅游項(xiàng)目配套建設(shè)旅游休閑旅居結(jié)合的房地產(chǎn)，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地給予優(yōu)惠的出讓價(jià)格。特別注意的是項(xiàng)目地如果有拆遷工程，就更需要當(dāng)?shù)卣o予協(xié)助，確保項(xiàng)目建設(shè)施工的順利進(jìn)行。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
　　6.市場(chǎng)資源
　　項(xiàng)目立項(xiàng)之初就要聘請(qǐng)專業(yè)人士具體研究市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位。溫泉旅游地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將土地、人口、民俗、文化、環(huán)境等因素，圍繞功能和客戶定位，整合到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。區(qū)位上，由于成本關(guān)系，中心不應(yīng)離城市太遠(yuǎn)，但必須位于大城市近郊，距市中心車程—般不超過(guò)三小時(shí)。
　　7.公共資源
　　在溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要注意建立和充分用好省、市與本地領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)資源，這是項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素之一（在投資環(huán)境還不完善、不透明的情況下就更是如此，因?yàn)樗峁┝艘粭l投訴和監(jiān)督渠道，這是極為重要的稀缺資源）。

　　如何運(yùn)營(yíng)溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目？
　　以明月山溫泉谷為例，該項(xiàng)目從落地、施工到完美呈現(xiàn)，累積已突破10億銷售額，回顧這些年，主要采用了一勢(shì)、兩招、三嫁接的總體操控模式：
　　首先是借勢(shì)。一借宜春“旅游型城市、生態(tài)宜居城市”之勢(shì)。宜春政府于近年對(duì)明月山和溫湯鎮(zhèn)在全國(guó)各地的大力推廣，對(duì)明月山景區(qū)包括溫湯鎮(zhèn)的大力打造，才有如今溫湯“水色山光、空雨奇”的景致，溫湯鎮(zhèn)一年四季游人如織，使天沐溫泉谷項(xiàng)目生長(zhǎng)在如此優(yōu)越的背景下；然后二借早年上海知青下放溫湯的人文之勢(shì)。
　　溫湯獨(dú)得上海客戶青睞，不僅因?yàn)樗锰飒?dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，更因?yàn)樵缒晟虾Ｖ嘞路艤販?，被譽(yù)為“上海人的夢(mèng)里老家”、“第二故鄉(xiāng)”的人文情懷，受益于曾經(jīng)下放在溫湯的上海知青們的口口相傳。
　　其次是兩招，即用品牌出招、用品質(zhì)出招。
　　天沐集團(tuán)全國(guó)布局40余家溫泉度假綜合體產(chǎn)品，更成立“天沐薈”客戶購(gòu)房即可享受"一房在手、度假全國(guó)”的優(yōu)厚待遇，成為天沐地產(chǎn)區(qū)隔溫湯鎮(zhèn)內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)的獨(dú)一無(wú)二的賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目6年運(yùn)作中，品牌知名度、產(chǎn)品美譽(yù)度、客戶忠誠(chéng)度堪稱宜春、溫湯旅游度假產(chǎn)品之最。
　　項(xiàng)目在建設(shè)中注重建筑品質(zhì)、秉承以人為本、尊重自然之原則，精心雕琢每一處細(xì)節(jié)，讓客戶能在每一處建筑設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中感受到“自然與建筑共生”的理想佳境。
　　最后三嫁接，即嫁接富硒溫泉之水、嫁接優(yōu)質(zhì)的地段環(huán)境、嫁接先進(jìn)的戶型理念。
　　溫湯鎮(zhèn)富硒溫泉常年水溫68-72℃，富含人體所需的抗癌“硒元素”，在項(xiàng)目推廣中，始終貫穿富硒溫泉入戶的推廣理念，在戶型產(chǎn)品規(guī)劃理念上契合客戶需求，戶戶配套獨(dú)立溫泉泡池，使之成為產(chǎn)品線賣(mài)點(diǎn)；項(xiàng)目坐落于天沐度假村內(nèi)，度假村本身對(duì)于配套的打造，彰顯了項(xiàng)目實(shí)力，同時(shí)也使入住的業(yè)主們受益，據(jù)項(xiàng)目客群購(gòu)房需求數(shù)據(jù)顯示，從投資、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等購(gòu)房需求分析，養(yǎng)生、養(yǎng)老客群占比約80%以上，依山傍水、臨湖，加環(huán)湖游步道、運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套等完全滿足客戶健康、養(yǎng)生的購(gòu)房需求，使之成為地段和配套賣(mài)點(diǎn)。


明月山溫泉谷

　　如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)？
　　其一，資源條件與開(kāi)發(fā)規(guī)模不匹配帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　溫泉度假地產(chǎn)作為主題地產(chǎn)的一種，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)依賴特定的自然資源或人文資源。既是溫泉地產(chǎn)，溫泉資源條件是最重要的，資源屬性是其發(fā)展核心，也是吸引力所在，開(kāi)發(fā)首先要考慮的是項(xiàng)目所依托的溫泉資源。目前國(guó)內(nèi)溫泉資源能夠在熱量、水質(zhì)、水量等方面都達(dá)到很優(yōu)越條件的項(xiàng)目不多，不少地方已出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，溫泉度假地產(chǎn)要根據(jù)適度的資源條件開(kāi)發(fā)。
　　其二，作為度假地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游配套和交通區(qū)位都很重要，區(qū)位條件的不利和綜合配套資源的缺乏會(huì)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　當(dāng)前溫泉資源的形成大體有兩類——由裂隙帶形成的溫泉和地?zé)嵝詼厝Ａ严稁纬傻臏厝喾植加谄h(yuǎn)山區(qū)，較難主動(dòng)選址開(kāi)發(fā)，且交通區(qū)位往往不利，更需要旅游資源的綜合配套。地?zé)嵝詼厝饕植荚谄皆貛?，分布范圍廣，有一定的主動(dòng)選址條件和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的溫泉度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地?zé)嵝詼厝禺a(chǎn)會(huì)占有主要比例。
　　總的說(shuō)來(lái)，溫泉度假地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，需要市場(chǎng)的培育，資金投入較難把控，在溫泉規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還需嚴(yán)謹(jǐn)分析市場(chǎng)需求條件、目標(biāo)客群的消費(fèi)行為能力、空間集聚和競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)因素。在清晰、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位前提下，有效把控資金的投入，選擇適宜經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，有效縮短投資回收期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的良性滾動(dòng)發(fā)展。