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溫泉旅游開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)/建造/管理海森溫泉旅游設(shè)計(jì)研究院

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溫泉規(guī)劃設(shè)計(jì)

特別關(guān)注：溫泉+綜合體

作者：海森溫泉設(shè)計(jì)研究院發(fā)布時(shí)間：2017-03-29 閱讀量：0

　　溫泉綜合體是以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心的溫泉的功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺(tái)，是現(xiàn)在中國(guó)溫泉開(kāi)發(fā)的一個(gè)主要方向。按照用地規(guī)模可分為溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。

　　開(kāi)發(fā)必然性
　　溫泉旅游綜合體來(lái)自房地產(chǎn)商業(yè)綜合體的概念，意味著一種多元業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)。
　　從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大，單一業(yè)態(tài)這種小型業(yè)態(tài)已經(jīng)不足以帶動(dòng)整個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)，必須要引進(jìn)更大的引擎，甚至一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)組才能帶動(dòng)，由一條小船到中船到大船再到航空母艦，這個(gè)引擎的核心通常是溫泉，還有度假酒店、休閑購(gòu)物、水樂(lè)園、精品酒店、特色店等。
　　從政府角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到幾千畝時(shí)候，就要求開(kāi)發(fā)者承擔(dān)了這個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)商角色，開(kāi)發(fā)者的職責(zé)不是局限在一個(gè)項(xiàng)目，而是帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域、一個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)，溫泉旅游綜合體就是結(jié)合了區(qū)域開(kāi)發(fā)這樣需要的情況下的一種復(fù)合型的開(kāi)發(fā)模式。

溫泉綜合體統(tǒng)景溫泉

　　開(kāi)發(fā)要素
　　1.土地：理清旅游、地產(chǎn)和溫泉三大板塊的內(nèi)容和關(guān)系；
　　2.休閑項(xiàng)目：形成功能聚集，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老、會(huì)議度假、房地產(chǎn)業(yè)等；
　　3.溫泉產(chǎn)品：打造核心吸引物，以精品化、主題化為方向進(jìn)行溫泉復(fù)合開(kāi)發(fā)；
　　4.會(huì)議度假酒店：連接溫泉和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成為旅游接待載體；
　　5.溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)：供度假用的溫泉住宅型/度假型物業(yè)以及溫泉特色的休閑商業(yè)街。
溫泉綜合體開(kāi)發(fā)要素

　　五種業(yè)態(tài)
　　1.養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，結(jié)合養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等系列養(yǎng)生手段，形成溫泉養(yǎng)生中心。
　　2.會(huì)議產(chǎn)業(yè)：溫泉水療作為吸引，以會(huì)議度假酒店作為載體，以會(huì)議接待為重點(diǎn)。
　　3.房地產(chǎn)業(yè)：以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉為第二居所為概念，與會(huì)議經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式的度假物業(yè)是重要的市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間比較大。
　　4.運(yùn)動(dòng)游樂(lè)產(chǎn)業(yè)：以水游樂(lè)、網(wǎng)球、滑雪、高爾夫和跑馬場(chǎng)作為代表，以親水休閑游樂(lè)市場(chǎng)群體、政務(wù)商務(wù)休閑會(huì)議客群、度假物業(yè)的客群為目標(biāo)客戶(hù)。
　　5.溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)：全方位利用溫泉資源，如設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展溫室大棚、熱帶魚(yú)養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

溫泉綜合體五大業(yè)態(tài)

　　深度發(fā)展路徑
　　以溫泉旅游價(jià)值鏈為導(dǎo)向，構(gòu)建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑，滿(mǎn)足目標(biāo)客群物質(zhì)的和精神的雙重需求，是實(shí)現(xiàn)溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴” 的創(chuàng)新發(fā)展之道；在同質(zhì)化的溫泉資源條件下，創(chuàng)造出項(xiàng)目差異化發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。
　　1.縱向深耕——根本基礎(chǔ)
　　（1）創(chuàng)新泡浴體驗(yàn)：溫泉是體驗(yàn)式產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)僅簡(jiǎn)單化的添加特定材料進(jìn)行泡浴產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但在出水方式、泡浴設(shè)施、借助自然、人工環(huán)境改變泡浴環(huán)境上明顯存在設(shè)計(jì)深度的不足。國(guó)內(nèi)知名溫泉項(xiàng)目，如御溫泉、柏聯(lián)SPA，均在特色泡浴體驗(yàn)上下足功夫，更結(jié)合自然山水、歷史人文創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗(yàn)；
溫泉綜合體溫泉設(shè)計(jì)

　?。?）結(jié)合健康養(yǎng)生：抓住目標(biāo)客群養(yǎng)生心理，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成“溫泉養(yǎng)生中心”，以醫(yī)藥護(hù)理、SPA等核心產(chǎn)品形成面向中高端市場(chǎng)特別是女性市場(chǎng)的巨大突破；
　?。?）豐富親水游樂(lè)：發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、造浪池、人造沙灘、水上游樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。以“溫泉水樂(lè)園”增強(qiáng)人們的親水參與性與體驗(yàn)性，同時(shí)增加夏季運(yùn)營(yíng)的收入，減少溫泉淡旺季的影響。代表案例有武義清水灣•沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城等；
　?。?）循環(huán)利用溫泉資源：“溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)“是對(duì)溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國(guó)已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過(guò)設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚(yú)養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，將溫泉資源最大化利用。如北京蟹島度假村以地?zé)釥I(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項(xiàng)目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，將溫泉資源打造為生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，成為此類(lèi)模式的典范。

　　2.橫向跨接——重要方向
　　（1）商務(wù)會(huì)議：以溫泉水療為吸引，以會(huì)議度假酒店為載體，形成商務(wù)會(huì)議接待模式，是現(xiàn)在及未來(lái)大多數(shù)溫泉項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。會(huì)議度假酒店的會(huì)議、客房、餐飲、娛樂(lè)等功能的規(guī)模和檔次配置，要根據(jù)市場(chǎng)的具體特征來(lái)確定，必須量體裁衣，才能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良好效果；
溫泉綜合體溫泉設(shè)計(jì)

　?。?）度假地產(chǎn)：度假地產(chǎn)是作為土地綜合開(kāi)發(fā)快速回收投資的載體。以溫泉養(yǎng)生和第二居所為概念的住宅物業(yè)，是溫泉項(xiàng)目的主流，與會(huì)議經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)也是市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間較大，因而受到市場(chǎng)青睞；
　?。?）運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)：開(kāi)發(fā)高爾夫場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、綜合室內(nèi)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)館等產(chǎn)品，為休閑商務(wù)會(huì)議客群、度假客群提供更多以運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)為形式的品質(zhì)化休閑交流平臺(tái)，對(duì)高端溫泉項(xiàng)目有很大的提升作用。如海南觀瀾湖高爾夫球會(huì)形成“溫泉+高爾夫”的高端休閑組合產(chǎn)品；
　?。?）度假商業(yè)：面向休閑度假客群開(kāi)發(fā)的度假商業(yè)，以餐飲、休閑商品、養(yǎng)生商品為核心價(jià)值供給。既可以自持，也可以出售。根據(jù)市場(chǎng)區(qū)域情況，可以結(jié)合溫泉，也可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。

　　3.品牌塑造——可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力

　?。?）獨(dú)特化品牌主題：以風(fēng)格主題化為目標(biāo)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化分析，在建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、軟性服務(wù)等場(chǎng)地環(huán)境上通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)匚幕厣奈{或?qū)ν獠课幕膭?chuàng)新引入，構(gòu)建獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)。用文化來(lái)打造溫泉的主題，營(yíng)造獨(dú)特的文化氛圍，創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特的文化感受，為客戶(hù)創(chuàng)造的溫泉文化體驗(yàn)，構(gòu)建一種全新的溫泉生活方式。如西安柏聯(lián)SPA溫泉中體現(xiàn)的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發(fā)揮得淋漓盡致。

　?。?）品牌連鎖模式：以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場(chǎng)，在溫泉產(chǎn)品品質(zhì)和高水準(zhǔn)服務(wù)模式上，打造品牌化溫泉項(xiàng)目。將從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行品牌的連鎖拓展運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造可能。如天沐溫泉、海泉灣等，通過(guò)溫泉生活方式的打造，實(shí)現(xiàn)品牌塑造，最后成功實(shí)現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)。

　　常見(jiàn)問(wèn)題與解答
　　1.項(xiàng)目水量受限如何支撐大型項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力？
　　溫泉綜合體要支撐多種業(yè)態(tài)，最低限度的溫泉水應(yīng)該在3000噸以上，最少不低于2000噸，最理想的狀態(tài)是5000-6000噸，才能夠支撐大規(guī)模地產(chǎn)。水量不足時(shí)，可以通過(guò)直排、循環(huán)結(jié)合使用，甚至全部循環(huán)也可以的，但溫泉的原湯性就大打折扣。因此，溫泉開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足，那可以把直接消耗溫泉資源的業(yè)態(tài)放大，反之，就應(yīng)把溫泉以外的相關(guān)業(yè)態(tài)放大。溫泉綜合體里面，并不是每一個(gè)項(xiàng)目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐廳、商業(yè)街、酒店等相關(guān)業(yè)態(tài)。它可以是溫泉酒店，只有幾個(gè)泡池，像日本溫泉酒店，男女湯可能只有5-10個(gè)泡池，一個(gè)溫泉一天消耗溫泉不到500噸。

溫泉綜合體溫泉規(guī)劃

　　2.溫泉綜合體開(kāi)發(fā)中面臨的投資額過(guò)大、涉及產(chǎn)業(yè)過(guò)多等投資風(fēng)險(xiǎn)如何處理？
　　一般開(kāi)發(fā)商可能存在資金上壓力，那么就要盡快將資金套現(xiàn)，比如多建住宅和商鋪，不考慮大型購(gòu)物中心等。
　　溫泉旅游綜合體開(kāi)發(fā)某種程度上講屬于一種造城運(yùn)動(dòng)，開(kāi)發(fā)兼顧城市開(kāi)發(fā)功能。開(kāi)發(fā)商除了注意幾類(lèi)業(yè)態(tài)客群互動(dòng)，投資商還結(jié)合自身?xiàng)l件定位符合自己的具體業(yè)態(tài)，但是應(yīng)該控制好銷(xiāo)售業(yè)態(tài)和自營(yíng)業(yè)態(tài)的比率。

溫泉綜合體溫泉開(kāi)發(fā)

　　3.打造一個(gè)成功的溫泉綜合體，投資商需要重點(diǎn)考慮哪些因素？
　　第一，前期規(guī)劃定位非常重要。找準(zhǔn)自己的位置，能掙多大錢(qián)處于什么位置，不能一味求大。明確自己是老大，還是配角，還是拾遺補(bǔ)缺的。圍繞這個(gè)目標(biāo)規(guī)劃自己的開(kāi)發(fā)步驟，先做什么在做什么，財(cái)務(wù)賬戶(hù)平衡才能保證項(xiàng)目有序進(jìn)行。
　　第二，管理團(tuán)隊(duì)要提前搭建。中國(guó)目前經(jīng)營(yíng)外包的比較少，大多數(shù)都是喜歡自己干。在引進(jìn)外來(lái)智囊的同時(shí)，自己的管理團(tuán)隊(duì)必須從頭到尾跟著這個(gè)項(xiàng)目，特別是總經(jīng)理和中層管理。目前國(guó)內(nèi)實(shí)操性人才非常少，大多數(shù)項(xiàng)目的管理人才都是邊干邊學(xué)，需要慢慢培養(yǎng)自己的人才。

溫泉綜合體溫泉策劃

　　4.目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)的溫泉旅游綜合體存在哪些問(wèn)題？
　　目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單綜合模式，產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，主題差異性不足；建設(shè)上一般為一次性投資建設(shè)，缺少后續(xù)的持續(xù)性改造建設(shè)。
　　溫泉旅游綜合體的核心吸引點(diǎn)——溫泉及水娛樂(lè)，應(yīng)該用經(jīng)營(yíng)的角度考慮其對(duì)游客的吸引，每一兩年進(jìn)行10%的局部改造升級(jí)或擴(kuò)建，使旅游產(chǎn)品保持新鮮度。在溫泉新開(kāi)發(fā)區(qū)域，應(yīng)突出溫泉產(chǎn)品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對(duì)成熟的溫泉度假區(qū)，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)更突出“溫泉+X”的X吸引產(chǎn)品挖掘，突出溫泉專(zhuān)業(yè)化特征，同時(shí)注重溫泉延伸產(chǎn)品和溫泉養(yǎng)生度假環(huán)境的打造。
　　未來(lái)溫泉開(kāi)發(fā)應(yīng)更具有差異性、養(yǎng)生性、專(zhuān)業(yè)性、私密性、文化性、品牌性、科學(xué)性，從大而全，到小而精，精而純的轉(zhuǎn)變是未來(lái)十年的趨勢(shì)。

溫泉綜合體知春湖綜合體